CAPÍTULO I

Do Objeto:

Artigo 1º: O Condomínio regular-se-á pelas disposições do Código Civil, da Lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, e, especialmente, pela presente Convenção.

Artigo 2º: Constituem propriedades comuns a todos os Condôminos inalienáveis, indivisíveis, acessórias, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas, aquelas definidas no 2º do artigo 1.331 do Código Civil, e art 3" da Lei nº 4.591/64 todas aquelas que por sua natureza ou função sejam de uso comum, e muito especialmente as seguinte: o terreno onde foram construídos os edifícios, as fundações, as estruturas de concreto armado, os muros de divisa, escadarias de acesso aos pavimentos do edifício, no Subsolo Comum aos 02 Blocos: poços de elevadores, área de circulação de veículos e de pedestres, local destinado a casa de bombas, locais destinados a reservatórios inferiores, rampa de veículos para acesso à rua, 446 (quatrocentase quarenta e seis) vagas para o estacionamento de 446 automóveis de passeio em lugares individuais, indicados na planta para efeito de identificação e disponibilidade de 001 a 446 e três depósitos.

No Pavimento Térreo do Bloco "A": dois halls sociais com estar, hall de serviço, poços dos elevadores, escadas de acesso "aos" demais pavimentos, depósito, sala para medidores, apartamento do zelador, compreendendo: sala, cozinha, área de serviço, dois dormitórios e WC, sala para pressurização, vestiário masculino, vestiário feminino, sala para o síndico, refeitório para os funcionários, salão de festa infantil, com copa e dois sanitários, e salão de jogos infantil com dois sanitários.

No Pavimento Térreo do Bloco "B": dois halls sociais, dois halls de serviço, duas salas para pressurização, poços de elevadores, escadas de acesso aos demais pavimentos, local destinados aos medidores, lan house com dois sanitários, salão para ginástica, compreendendo: área para ginastica, com bar, dois sanitários, duas saunas, sala para repouso e SPA, espaço gourmet, com dois sanitários, piscina coberta e área de estar descoberta.

No Pavimento Térreo do Conjunto: duas guaritas com WC, jardineiras, escadaria de acesso, espelho d' água, praça, Family space, com mini-piscina, churrasqueira e sanitários, três piscinas, sendo uma com bar, uma piscina infantil, uma área descoberta de estar, playground e uma mini- quadra. Contendo ainda no térreo área para garagens, compreendendo 106 (cento e seis) vagas para o estacionamento de 106 (cento e seis) automóveis de passeio em lugares individuais, indicadas na planta para efeito de identificação e disponibilidade de 447 a 552, depósito e rampa de pedestres.

Na Laje de Cobertura do Térreo: Correspondendo à área de recuos de fundos dos dois blocos, contendo as seguintes partes comuns: quadra de tênis, quadra poliesportiva, área de acesso às quadras com jardineiras, e área com churrasqueira, jardins e sanitários, escadas e rampas de acesso

Nos barriletes: área comum composta pela cobertura e acessos à cobertura, casas de máquinas dos elevadores, poços de ventilação, reservatórios superiores e barriletes dos reservatórios superiores.

Artigo 3º: São consideradas de propriedade e uso exclusivo de cada condômino, aquelas denominadas autônomas, pertencentes individualmente e de pleno direito de cada um, e que corresponde aos 184 (cento e oitenta e quatro) apartamentos residenciais situados do 1º ao 23º pavimento de cada Bloco, "A" e "B", na razão de 04 (quatro) apartamentos por pavimento em cada um dos Blocos.

Capitulo II

Do Destino das Diferentes Partes e do Modo de Usar as Coisas e Serviços Comum:

Artigo 4º: O condomínio - "ENSEADA OCEAN FRONT" é de fim exclusivamente residencial, é o condomínio, no exercício de seus diretos, para uso e gozo do condomínio e da unidade que lhe pertencer, deverá observar, além de condições constantes do titulo aquisitivo, as normas constantes da presente Convenção, a saber:

I - São Direitos Dos Condôminos:

a) alienar, locar ou ceder livremente o uso da sua unidade autônoma no edifício, independente de consulta ou preferencia em relação aos demais, ressalvadas as restrições da presente convenção.

b) usar, gozar e dispor das receptividade unidade autônoma, de acordo com o respectivo destino desde que não prejudique a segurança e solidez do edifício , não causem danos aos demais condôminos e não infrinjam as normas legais os preceitos da convenção e ainda, desde que impeçam idêntico direito aos demais condôminos;

c) examinar a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao Síndico;

d) comparecer ás Assembleia e nelas discutir e votar livremente;

e) promover modificações ou reforma em sua unidade autônoma, independente de consentimento dos demais condomínios, desde que não abale a estrutura e as lajes do edifício, as prumadas das hidráulicas e elétrica, sujeito a expressa aprovação da Construtora, ficando por conta do condômino solicitante a aprovação da Prefeitura Municipal de Guarujá e nos demais órgãos competentes, bem como o custo da obra respectiva.

II- São restrições e Deveres Impostos aos Condôminos

a) Guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as usando nem permitindo que as usem, bem como, as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinem;

b) não usar as respectivas unidades autônomas, nem aluga-las para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes ou para instalações de qualquer atividade ou deposito de qualquer objeto, capaz de causar dano ao edifício ou incomodo aos demais condôminos;

c) Não decorar as paredes e portas do Hall de serviço e as escadarias externas com cores ou materiais diverso dos empregados do edifício, bem como, não alterar a forma e a cor fachada das partes externas;

d) não usar toldos externos, nem colocar ou permitir que se coloquem em qualquer das fachadas, letreiros, placas e cartazes de publicidade ou outros nas respectivas unidades autônomas ressalvado o disposto nesta convenção;

e) não colocar, nem deixar que se coloquem nas partes comuns do condomínio, objetos de instalação, sejam de que natureza forem; especificamente gradis/ caixilhos;

f) não manter nas respectivas unidades autônomas, substancias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança do edifício ou incomodo ao demais condôminos;

g) não sobrecarregar a estrutura e as lajes do edificio com peso superior á 150kg/ m²,

h) não fracionar a respectiva unidade autônoma, para o fim de aliená-la ou aluga-la a mais uma pessoa separadamente, levando ao conhecimento do Síndico o nome do inquilino, no caso de locação e ou de novo proprietário, em caso de venda;

· contribuir financeiramente, mensalmente, na proporção fixada para a unidade com o valor aprovado em assembleia geral dos condôminos, para fazer frente as Despesas Obrigatórias Comuns Ordinárias, a saber: 01) com pessoal contratado pelo condomínio ou terceirizado para fazer frente as funções ou serviços de administração, segurança, portaria, limpeza, jardinagem, conservação e manutenção predial e de instalação elétricas, hidráulicas, inclusive de gás, e comunicação (telefone, televisão e internet). Quando forem funcionários do condomínio os benefícios e leis sociais, encargos e impostos, programas e treinamentos (obrigatórios e opcionais), provisão de férias e 13 Salário e seguros de vida e assistência médica; 02) com as contas de consumo de água e energia elétrica das áreas, instalação e equipamentos comuns, além das contas de telefonia quando estas comprovadamente forem no interesse comum: 03) com produtos, utensílios e materiais de limpeza e higiene nas áreas, instalações e equipamentos comuns; 04) com produtos químicos, materiais de utensílios para tratamento das piscinas e espelho d'água; 05) com contrato de conservação e manutenção dos elevadores; 06) com materiais, insumos, ferramental e mão de obra para conservação e manutenção de todas as áreas, instalação e equipamentos comuns, inclusive as áreas verdes e paisagismo; 07) com despesas administrativas, notadamente, remunerando empresa especializada em administração condominial, para gestão do empreendimento, assessoria ou consultoria, e as despesas de pessoal contratado de forma direta ou terceirizada para administração do condomínio; 08) com despesas operacionais com despesas bancárias, inclusive CPMF se houver, despesas com correio, impressões, material de expediente, xerox, impressões e formalidades legais, como o honorários de advogados, custas, taxas, emolumentos, notificações, autenticações, registro em cartório, entre outras; 09) com seguros da edificação, suas instalações e equipamentos e responsabilidade civil do condomínio e do síndico; 10) com o cumprimento das Normas Regulamentadoras, notadamente as NR - 05, NR - 07 E NR - 09, das NBR com a vistoria do SPDA (Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas), recarga de extintores, inspeção anual de cabine primária, da legislação sanitária como dedetização das áreas comuns, desinfecção dos reservatórios de água, qualidade da água da piscina, entre outras existente ou que venham a existir por força de lei; 11) com a contribuição para a Associação Civil dos Amigos de Bairro que vier a ser constituída que tenha entre seus objetivos a segurança, manutenção e limpeza dos lotes do loteamento Guarujá Central Park; 12) com IPTU enquanto esse imposto estiver lançado em área maior; 13) com toda ou qualquer despesa ordinária que tenha caráter obrigatório e que beneficia a todos os condôminos;

j) Contribuir financeiramente, na proporção fixada para sua unidade com o valor e na forma de arrecadação aprovada em assembleia geral dos condôminos, respeitando o quórum exigido por lei e previsto nesta convenção, para fazer frente as Despesas Obrigatórias Extraordinárias Eventuais, urgente, necessárias ou voluptuárias;

k) Contribuir financeiramente, na proporção fixada para sua unidade com o valor e na forma de arrecadação aprovada em assembleia geral dos condôminos, respeitando o quórum exigido por lei e previsto nesta convenção, para fazer frente as despesas Obrigatórias Extraordinárias de Implantação do Condomínio de Utilização, a saber: 01) com a aquisição de mobiliário e decoração de áreas e instalação comuns, inclusive moveis de piscina, utensílios de cozinha e churrasqueira; 02) com aquisição de equipamentos, materiais e ferramentas necessárias para o serviços de conservação, manutenção e operação das áreas, instalação e equipamentos comuns; 03) com a aquisição de computadores e equipamentos de comunicação ( telefonia, televisão e internet); 04) com a aquisição de aparelhos de ginásticas; 05) com a aquisição de equipamentos de praia (tendas, barracas, guarda-sóis, cadeiras, mesas, entre outros); 06) com toda e qualquer despesas extraordinárias que seja essencial para o bom funcionamento das áreas, instalações e equipamentos comuns aos fins que se destinam e que não foram determinadas como obrigação de Incorporadora em contrato.

l) Contribuir financeiramente, mensalmente, para constituição do Fundo de Reserva Obrigatório, na proporção de sua fração ideal, com 5% (cinco por cento) sobre o valor mensal previsto em orçamento anual aprovado em assembleia geral dos condôminos;

m) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

n) permitir mediante aviso prévio, o ingresso em sua unidade autônoma, do Síndico e demais pessoas, quando necessário, para inspeção e realização de trabalhos relativos à estrutura geral do condomínio, ramais gerais de qualquer tipo de encanamento, sua manutenção, segurança e solidez, permitindo a execução dos devidos reparos;

o) comunicar imediatamente ao Síndico, a ocorrência de qualquer moléstia grave ou contagiosa em sua propriedade autônoma;

p) destinar a unidade de sua propriedade ou quem a ocupe, para utilização diversa da finalidade estabelecida neste instrumento, ou seja, não residencial;

q) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;

1º As obras de construção de novas dependências de uso comum e transformação das fachadas externas ou laterais, bem como, quaisquer outras não previstas nesta Convenção desde que legal e tecnicamente viáveis, necessitarão também da concordância de 100% (cem por cento) dos condôminos ou titulares dos direitos de compra, os quais deverão estar presentes à assembleia especialmente convocada, pessoalmente ou através de procurador.

2º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previsto, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

3º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem, não havendo disposição expressa, caberá à Assembleia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança de multa.

Capítulo III

Das Assembleias Gerais:

Artigo 7º As Assembleias Gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada pelo Síndico ou por condôminos que representem pelo menos ¼ (um quatro) do condomínio e serão realizadas no próprio edifício ou em outro local previamente determinado, salvo motivo de força maior.

1º As convocações indicarão a ordem do dia, a data, a hora e o local da Assembleia.

2º As convocações Gerais Ordinárias serão acompanhadas de cópia do relatório das contas, elaborando pelo Síndico, bem como, da proposta de orçamento, relativo ao exercício respectivo.

3º Entre a data da convocação e a da Assembleia deverá mediar um prazo de 5 (cinco) dias, no mínimo

4º As Assembleias Extraordinárias poderão ser convocadas com prazo mais curto do que mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência.

5º É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a Assembleia, em primeira e em segunda convocação, mediando entre ambas o período de 30 (trinta) minutos, no mínimo.

6º O síndico endereçará as convocações para os apartamentos dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes, feito em tempo oportuno, comunicação de outro endereço, para o qual devam ser remetidas, dentro do território nacional

Artigo 8º: As Assembleia Gerais serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá entre os presentes, o secretário que lavrava a ata dos trabalhos no livro próprio. É defeso ao Síndico, presidir ou secretariar os trabalhos da Assembleia

Artigo 9º: Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem às unidades autônomas que lhe pertencer, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes, à vista do livro de presença, por todos assinado

1º Será exigida maioria qualificada para as demais matérias exigidas por Lei

2º Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes, o condômino que os representará, credenciando-o por escrito, documento que será exibido na Assembleia

3º Não poderão tomar parte as Assembleia os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que lhe tenham sido impostas.

4º É vedada ao condômino votar em assunto que lhe tenha particular interesse

Artigo 10º: É lícito fazer-se o condômino representar nas Assembleia por procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja próprio Administrador ou membro do Conselho Consultivo

Artigo 11º: A Assembleia Geral Ordinária realizar-se uma vez a cada ano e a ela compete:

· discutir e votar o relatório e as contas da Administração relativas ao ano findo;

· discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando FUNDOS DE RESERVA;

· eleger o Síndico, o Subsíndico, os membros efetivos e suplentes do Conselho Fiscal e/ ou Consultivo;

· votar as demais matérias constantes da ordem do dia;

· assuntos diversos, próprios das ordinárias

Artigo 12º: As Assembleia Gerais Ordinárias e Extraordinárias, realizar-se-ão em primeira convocação, com a presença de condôminos que representem 2/3 (dois terços) das unidades autônomas que constituem o condomínio, em segunda, com qualquer número

Único: As Assembleias Gerais Extraordinárias serão convocadas pelo Síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, ¼ (um quarto) do condomínio pelo mesmo processo e nos mesmos prazos exigidos para convocação das Assembleia Ordinárias.

Artigo 13º: Compete às Assembleia Extraordinárias:

· deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos;

· decidir em grau de recurso, os assuntos que tenham sido deliberados pelo Síndico e a elas levados a pedido de interessado ou interessados;

· examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino;

· apresentar as demais matérias constantes da ordem do dia;

· destituir o Síndico a qualquer tempo, independentemente de justificação e sem indenização.

1º Nos casos abaixo, as deliberações serão tomadas por maioria qualificada ou por unanimidade, a saber:

I será exigida maioria que represente 2/3 (dois terços) dos votos totais do condomínio para:

· alteração desta Convenção;

· destituição do Síndico,

· aprovação de benfeitorias meramente voluptuárias;

· deliberação sobre a reedificação ou não, em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na destruição do edifício.

II Será exigida a unanimidade dos condôminos para:

· alterar a forma da fachada externa do edifício ou das áreas de uso comum, bem como as fachadas e esquadrias externas da respectiva unidade autônoma;

· alteração do destino do edifício ou de suas unidades autônomas;

2º Para a hipótese de destituição do Síndico que praticar irregularidade, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, será exigido o voto da maioria absoluta dos membros da Assembleia, convocada especialmente, para esse fim

3º As obras ou reparos necessárias, desde que urgente, podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo Síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino

4º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à Assembleia, que deverá ser convocada imediatamente

5º Não sendo urgente, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da Assembleia, especialmente convocada pelo Síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos

6º O condômino que realizar obras ou reparos necessários, desde que urgentes, será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outras natureza, embora de interesse comum

7º Nas decisões da Assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não comparecer

Artigo 14º: A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns

Artigo 15º: A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Artigo 16º: As deliberações das Assembleia Gerais serão obrigatórios a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao Síndico, executá-las e faze-las cumprir

Único: Nos 8 (oito) dias que se seguirem a Assembleia, o Síndico afixará as deliberações nelas tomadas, em lugar visível no edifício, onde permanecerão no mínimo por 10 (dez) dias, e enviará copia a todos os condôminos, por carta registrada ou protocolada

Artigo 17º: Das Assembleias Gerais, serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo Síndico, as quais serão assinadas pelo Presidente e Secretario, sendo que os condôminos presentes, terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos, quando dissidente.

Único: As despesas com a Assembleia Geral serão inscritas à debito do condomínio, mas as relativas à Assembleia, convocada para a apreciação de recurso de condômino, serão pagas por este, se o recurso for desprovido.

CAPÍTULO V

Da Administração:

Artigo 18º: A administração do Condomínio caberá a um Síndico, condômino ou não, ou à pessoa jurídica especializada no ramo, eleito bienalmente pela Assembleia Geral Ordinária, podendo ser reeleito, sendo que a Incorporadora se reserva, desde já, o direito de nomear ou contrata alguém da sua escolha para os primeiros 05 (cinco) anos de atividades do Condomínio, podendo, ainda, contratar ou tomar todas as providencias necessárias para que seja contratada a Administração do Condomínio.

Único: Ao Síndico compete:

· representar o condomínio, em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo o que se referir aos assuntos de interesse da comunhão;

· Superintender a administração do edifício;

· Cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente Convenção e as deliberações das Assembleias;

· Admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração;

· Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança do prédio, até o limite mensal a ser definido em Assembleia Geral; se a importância definida for excedida, será convocada Assembleia especialmente para deliberar sobre o excesso;

· Executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia

· Convocar as Assembleias Gerais Ordinárias nas épocas próprias, e as Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentadamente por um grupo de no mínimo ¼ (um quarto) dos condôminos,

· Prestar a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração;

· Prestar à Assembleia, contas de sua gestão, acompanhada da documentação respectiva e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;

· Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou Extraordinárias do Edifício, aprovadas pela Assembleia, bem como, as multas por infrações de disposições legais ou desta Convenção.

· Comunicar à Assembleia, as citações que receber;

· Procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os condôminos;

· Entregar ao seu sucessor, todos os livros, documentos e pertences em seu poder

Artigo 19º: O Síndico condômino ou não, deverá delegar suas funções administrativas à pessoas jurídica especializada de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade, mediante aprovação da Assembleia Geral, que fixara também a remuneração a ser paga.

Artigo 20º: O Síndico, sendo condômino ou mesmo terceiros, perceberá mensalmente a remuneração que lhe for fixada pela Assembleia

Artigo 21º: Nos seus impedimentos eventuais, o Síndico será substituído pelo Subsíndico. Em caso de vaga, a assembleia elegerá outro, que exercerá seu mandato, pelo tempo restante. Em caso de destituição, o Síndico prestará imediatamente contas de sua gestão.

Artigo 22º: O Síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições; responderá, porém pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.

Artigo 23º: Juntamente com o Síndico, será eleito pela Assembleia, um Subsíndico que, com ele cooperará na Administração do Condomínio.

Artigo 24º: Compete ao Síndico representar o Condomínio perante a Justiça do Trabalho, afim de defende-lo nas ações trabalhistas que lhe forem impetradas, o Subsíndico e/ou membro dos Conselhos Fiscal ou Consultivo, representarão o Condomínio, evitando-se revelias nas ausências do Síndico

CAPITULO VI

Do Conselho Fiscal e Consultivo:

Artigo 25º: Poderá haver no condomínio, um Conselho Fiscal, composto de 3 (três) membros, entre os condôminos, os quais exercerão gratuitamente as suas funções, eleitos pela Assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do Síndico.

Artigo 26º: A assembleia Geral Ordinária elegerá o Conselho Consultivo, com mandato por 2 (dois) anos, o qual será composto de 3 (três) membros efetivos e 3 (três) suplentes, entre os condôminos, que exercerão gratuitamente as sua funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos.

Artigo 27º: Compete ao Conselho Consultivo:

· Finalizar as atividades do Administrador;

· Assessorar o Síndico na solução dos problemas do condomínio;

· Opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e os condôminos;

· Dar parecer em matérias relativa à despesas extraordinárias;

· Comunicar aos condôminos por carta registrada ou protocolado, as irregularidades havidas na gestão do condomínio;

· Dar parecer sobre as contas do Síndico e do Administrador, bem como sobre a proposta do orçamento para o subsequente exercício, informando a Assembleia Geral.

CAPITULO VII

Do Fundo de Reserva:

Artigo 28º: Será constituída um FUNDO DE RESERVA, para aplicação na amortização das despesas que forem expressamente mandadas resgatar com ele, através da deliberação da Assembleia Geral Ordinária, desde que conste, expressamente da convocação

Artigo 29º: Todos os condôminos concorrerão para a formação desse FUNDO DE RESERVA com uma importância correspondente à 5% (cinco por cento), no mínimo, sobre todos os pagamentos que fizerem a Administração, à titulo de amortização nas despesas comuns Ordinárias ou Extraordinárias

Artigo 30º: O FUNDO DE RESERVA será mantido em conta bancária especial ou investido em títulos de renda, e pertencerá à massa condômina de pleno direito, não podendo qualquer dos condôminos, negociar ou onerar suas aplicações nesse fundo.

Único: Nos casos de transferência de unidade autônoma, o respectivo FUNDO DE RESERVA INDIVIDUAL, passará automaticamente aos sucessores do condômino, independentemente de qualquer outra forma de manifestação de vontade.

CAPITULO VIII

Do Orçamento do Condomínio:

Artigo 31º: Constituem despesas comuns do condomínio:

· As relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns e dependências do edifício;

· As relativas à manutenção do apartamento do Zelador;

· As relativas à manutenção das partes e coisas comuns;

· Ao prêmio de seguro do edifício e dos empregados;

· Aos impostos e taxas que incidam sobre as partes e coisas comuns do edifício;

· A remuneração do Síndico, do Zelador e a dos demais empregados do edifício, bem como, as relativas aos encargos trabalhistas e de previdência e assistência social;

· Taxa de administração, se essa for exercida por empresa contratada.

Artigo 32º: Compete à Assembleia fixar o orçamento das despesas comuns e cabe aos condôminos concorre para o custeio das referidas despesas, dentro dos prazos mensais estabelecidos, realizando-se a rateio, na proporção das respectivas frações ideais

Artigo 33º: Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias dentro de 15 (quinze) dias, a contar da data da Assembleia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade, for estabelecido prazo diferente ou se forem adicionados à quota normal do condomínio

Artigo 34º: Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas e que der causa

Único: O disposto neste artigo, é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do edifício, pela omissão do condômino, na execução dos trabalhos ou reparações na sua unidade autônomas

Artigo 35º: O saldo remanescente no orçamento de um exercício, será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembleia Ordinária. O definir verificado, será rateado entre os condôminos e arrecadado no prazo de 15 (quinze) dias, ou no prazo que a Assembleia definir.

CAPITULO IX

Do Seguro:

Artigo 36º: O edifício será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que possa destruí-lo, em todo ou em parte, em companhia idônea, bem como, sobre responsabilidade civil, acidentes pessoais dos empregados e de terceiros, com a aprovação da Assembleia, pelo respectivo valor, discriminando-se na apólice o de cada apartamento

Único: É lícito a cada condômino individualmente e às expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidos na mesma

Artigo 37º: Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) do edifício, a Assembleia Geral se reunirá dentro de 15 (quinze) dias, e elegerá uma comissão de 3 (três) condôminos, investidos de poderes para:

· Receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio no estabelecimento bancário designado pela Assembleia;

· Abrir concorrência para a reconstrução do edifício ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à Assembleia Geral para a devida deliberação;

· Acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final representando os condôminos junto aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.

Único: Se a indenização paga pela companhia seguradora não for suficiente para atender às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo à minoria recusar-se à faze-lo, cedendo à maioria, os seus direitos na forma da Lei.

Artigo 38º: Pela maioria que represente metade mais uma das frações ideais de terreno e coisas comuns, poderá a Assembleia deliberar que o edifício não seja reconstruído, caso em que, autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos.

Artigo 39º: Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro, proceder-se-á a reparação ou reconstrução das partes destruídas

CAPITULO X

Das Penalidades:

Artigo 40º: Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições, pagarão os juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito contados a partir da data do vencimento do respectivo atraso, independentemente de interpelação, até uma mora de 15 (quinze) dias. Findo este prazo, poderá o Síndico cobrar-lhes o débito judicialmente, hipótese em que, além dos juros moratórios e multa de 2% (dois por cento) em beneficio do condomínio, ficarão sujeitos ao pagamento das custas e honorários de advogados e das demais despesas que possam ocasionar.

1% O condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despensas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

2% O condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da Assembleia

Artigo 42º: A infração será atribuída ao condômino, quer seja cometida pessoalmente por ele ou pessoa de sua família ou empregados seus, quer ainda, por pessoa que ocupe a unidade como inquilino ou a qualquer outro titulo eventual ou provisoriamente, a totalidade ou apenas parte de sua propriedade autônoma.

Artigo 43º: Fica, desde já, eleito pelo condôminos, o ato de execução para a cobrança de quaisquer contribuições, encargos, despesas, multas e juros, além das importâncias relativas aos honorários de advogados e custas do processo que forem dispendidos, na hipótese de necessidade de qualquer procedimento judicial.

CAPITULO XI

Das Proibições da Lei:

Artigo 44º: De conformidade com o art 10, da lei nº 4.591/64, é defeso a qualquer condômino:

· Alterar a forma externa da fachada

· Decorar as partes e esquadrias externas, com cores ou tonalidades diversas das empregadas no conjunto da edificação

· Destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do edifício ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos.

· Embaraçar o uso das partes comuns.

Único: O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade, poderá fazer obra que modifique sua fachada se obtiver a aquiescência de unanimidade dos condôminos.

CAPITULO XII

Do Regimento Interno

Artigo 46º: A presente Convenção poderá ser modificada a qualquer tempo, pelo voto mínimo de condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) do número das frações ideais do terreno

Artigo 47º: O Regimento Interno poderá ser modificado a qualquer tempo pelo voto da maioria dos condôminos presentes à assembleia especialmente convocada.

CAPITULO XIX

Das Normas Éticas de Conduto:

Artigo 48º: São normas éticas de conduta as que a comunidade elabora e aceita, de forma democrática, não por imposição legal, mas de acordo com seus padrões morais e sociais, que atendam os anseios e o bem estar da coletividade, cabendo ao condômino cumpri-las e respeitá-las, como forma de valorização a boa convivência, sobrepondo o interesse da coletividade sobre os individuais. Quem opta por viver em condomínio, escolhe viver em comunidade, o que exige o respeito a vontade expressa da maioria.

Artigo 49º: As normas éticas de conduta do CONDOMÍNIO DO "ENSEADA OCEAN FRONT" estão contidas em capítulo especifico do seu Regulamento Interno

Disposições Gerais e Transitórias:

Artigo 50º: A presente Convenção que sujeita todo o ocupante ainda que eventual do condomínio ou de qualquer de sua partes, obriga a todos os condôminos, seus sub- rogados e sucessores, a titulo universal ou singular.

Artigo 51º: A tolerância quando a alguma demora, atraso ou omissão no cumprimento das obrigações ajustadas neste instrumento, ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das combinações dele constantes, não importará em novação ou cancelamento das penalidades, podendo estas serem aplicadas a qualquer tempo, caso permaneçam as suas causas. Fica, outrossim, entendido que a ocorrência de tolerância não implica em precedente, novação ou modificação de qualquer das condições ou artigos desta Convenção e do seu Regimento Interno, os quais permanecerão íntegros e em pleno vigor como se nenhum favor houvesse intercorrido.

Artigo 52º: A eventual concessão de algum direito especial a determinado condômino será sempre a titulo precário, podendo ser revogada a qualquer tempo.

Artigo 53º: O adquirente de unidade, na qualidade de proprietário ou titular de direitos, é o único responsável perante o condomínio pelo débitos de sua unidade, independentemente da data de sua aquisição:

· Inclusive os que o alienante posso ter deixado, além de multas e juros moratórios, com a devida correção monetária;

· Os decorrentes de obrigações contraídas, com parcelas vencidas não pagas e com parcelas vincendas;

· Os impostos de quaisquer natureza devidos pelo condomínio em atraso ou não pagos, inclusive arcando com os valores de multas;

· As indenizações que terceiros possam exigir, notadamente, decorrentes de ações trabalhistas movidas por ex-funcionários ou trabalhadores informais, que obtiveram sentença favorável na Justiça do Trabalho, entre outras.

Parágrafo Único - O novo adquirente poderá mover ação de regresso contra o alienante, porém este não poderá deixar de contribuir para o pagamento dessa despesa ou se opor recursos disponíveis no caixa do condomínio, nos termos do que está previsto na lei nesta Convenção.

Artigo 54º: O condomínio, por si e seus prepostos, não assume responsabilidade:

· Por acidentes ou danos de ordem pessoal ou material, bem como, extravios, estragos, quebras da instalação ou objetos que, em quaisquer condições e ocasiões, sofram os condôminos e demais moradores ou estragos dentro do edifício e áreas comuns, nem por objetos ou coisas confiadas a empregados.

· Por furtos ou roubos de que sejam vítimas, dentro do Condomínio, os condôminos e demais moradores e estranhos, em quaisquer circunstancias e ocasiões.

· Pela interrupção eventual que se verificar, em qualquer ocasião, de serviço de eletricidade, água, gás, luz, telefone, elevadores, etc, seja qual for a causa.

· Por danos ou furtos de veículos estacionados nas garagens, bem como pelos pertences deixados dentro dos mesmos.

Único: Excetuam-se os casos em que ficar clara a negligência por parte do Condomínio, ou de seus empregados e mesmo assim, se o reclamante comprovar por meios probatórios indiscutíveis de que era detentora ou proprietária do bem avariado ou roubado.

Artigo 55º: É permitido à INCORPORADORA e/ou à empresa de corretagem por ela escolhida, a manter placas de venda na frente do edifício, bem como, a permanência de corretores de plantão em área comum do Edifício, ou em unidade autônoma liberada por seu proprietário, mesmo após a Instalação do Condomínio de Utilização, enquanto dita Incorporada tiver unidades autônomas à venda.

Único: À INCORPORADORA fica reservado o direito de manter placa luminosa com seu logotipo no pavimento de cobertura do Edifício, pelo período de 05 (cinco) anos, após a Instalação do Condomínio de Utilização

Artigo 56º: Fica eleito o foro de Comarca do Guarujá, para qualquer ação ou execução decorrente da aplicação de qualquer dos seus dispositivos.

Normas e Regimento Interno
DO REGIMENTO INTERNO

• - A Administração do Condomínio: é dirigida e fiscalizada pelo Sindico, assessorado pelo Subsíndico e Conselho Consultivo, eleitos pela forma estabelecida na Convenção de Condomínio. As funções executivas delegadas são alçada da Administração, agindo sempre e acordo com o Sindico
• - Empregados do Condomínio: O zelador ou Gerente e demais empregados do Condomínio estão subordinados ao Sindico (ou aos seus prepostos), incumbindo-lhes a execução de todos os serviços necessários, tais como: portaria, limpeza, conservação, etc. Os empregados deverão portar-se com urbanidade e cortesia, apresentar-se corretamente uniformizados, de acordo com a respectiva função, e manter estrita disciplinas de trabalho.
• - Penalidade: O condômino que violar as disposições legais, bem como, as contidas na Convenção e no Regimento, ficará sujeito às multas convencionais, além de ser compelido a abster-se do ato praticado ou ainda reparar os danos que causar. O valor da multa será estabelecido pelos Órgãos Condominiais, em reunião onde serão estudados os antecedentes de cada caso individualmente.
• - NORMAS, DIREITOS E OBRIGAÇOES DOS CONDÔMINOS
• - Os apartamentos destinam-se ao uso residencial, para moradia ou locação tradicional ou temporária, sendo vedado seu uso para qualquer outra finalidade.
• - As partes de uso comum como, corredores, escadarias, garagem, jardins, passeios, etc.., destina-se às finalidades que lhes são especificadas de acordo com a Convenção de Condomínio, sendo vedado seu uso para qualquer outra finalidade.
• - Sistema de Interfones será operada exclusivamente pelos porteiros, sendo expressamente proibida a aglomeração de pessoas na portaria.
• - ACESSO AO PRÉDIO:
• O acesso deve ser feito pela garagem nos seguintes casos:
• Entrada ou saída de mudanças, móveis ou afins;
• Transporte de compras de supermercado ou outras;
• Volumes que atrapalhem a passagem na área social;
• Bicicletas ou afins,
• O acesso será feito pela entrada de serviços nos casos:
• Recebimento de pequenas mercadorias entregues por terceiros;
• Representantes de empresa prestadores de serviços;
• Empregados ligados ou não diretamente com o Condomínio
• Pequenos animais.
• - É permitida a manutenção de pequenos animais domésticos nos apartamentos, desde que não incomodem os usuários ou prejudiquem a limpeza das partes comuns. Os mesmos estão proibidos de permanecerem nas áreas comuns, ficando restritos exclusivamente á locomoção de entrada e saída. Devem ser apresentados, anualmente, os atestados de vacina antirrábica, que ficarão retidos nos arquivos do Condomínio.
• - O lixo, devidamente embrulhado e fechado em sacos plásticos apropriados, deverá ser colocado nas lixeiras dos andores, e será removido diariamente pelos faxineiros em horários pré-determinados.
• - É PROIBIDO
• Apresentar-se ou transitar pelas partes comuns com traje atentatório à moral e incompatível com o decoro, os bons costumes e o respeito mútuo entre os condomínios;
• Usar os elevadores sociais ao dirigir-se ou retornar da piscina em traje de banho;
• Pisar ou brincar nas partes que compõem o jardim, bem como, nelas intervir, adicionando ou removendo plantas, flores ou mudando-lhes os arranjos;
• Depositar, mesmo temporariamente, objetos, bicicletas ou afins em qualquer áreas de uso comum, ou seja, entradas, passagens, elevadores, etc. Os objetos assim depositados serão removidos pelo Zelador ou Gerente e smente serão devolvidos
• Utilizar com volume audíveis, aparelhos de som, televisão, rádio, instrumentos musicais ou quaisquer outros aparelhos sonoros, arrastar móveis ou provocar quaisquer outros ruídos das 22:00hs às 8:00hr; bater pregos ou usar furadeiras só será permitido entre 8:00hs e 18:00hs, de segunda à sexta-feira, e das 10:00hs às 14:00hs, no sábado;
• Estender, bater ou secar lençóis ou outras roupas nas janelas, bem como, instalar varais de qualquer tipo nas partes externas das áreas de serviço dos apartamentos;
• Atirar pelas janelas ou nos corredores, escadas, elevadores, garagem e demais dependências do prédio, lixo, papeis, pontas de cigarro, outros objetos;
• Usar os elevadores pelas crianças para recreação. Os pais ou responsáveis estão passiveis além da advertência a indenizar os prejuízos causados;
• Alterar, prejudicar ou danificar as dependências e instalações comuns do edifício;
• Portar, introduzir, usar, transportar material, aparelho ou substância tóxica, inflamável, explosiva, odorífera, etc, suscetível de afetar a saúde, segurança e tranquilidade do Edifício e de seus ocupantes ou que passa resultar no aumento do prêmio de seguro;
• Instalar novas ligações de água, esgoto, gás, energia elétrica ou instalar antenas receptores ou transmissoras de televisão, rádio, radioamador ou similares;
• Praticas atos que prejudiquem o valor, a conservação, a categoria e o bom nome do Edifício e de seus ocupantes;
• Instalar no Edifício, móveis, aparelhos ou objetos cujo funcionamento ou peso passam implicar em perigo, sobrecarga ou aumento do prêmio de seguro;
• Usar ou consentir que usem os elevadores para o transporte de cargas superiores às suas capacidades, bem como, manter abertas as portas dos elevadores por tempo maior que o necessário para a entrada e saída;
• Mudar os caixilhos das janelas, tipo de vidro ou da pintura das paredes externas;
• Usar soda cáustica, ácido ou outras substancias corrosivas na limpeza de pias, ralos e aparelhos sanitários;
• Introduzir nas canalizações qualquer objeto ou volume que possa danificá-los ou provocar seu entupimento;
• Utilizar fogões que não sejam a gás ou elétrico, bem como, qualquer processo de aquecimento suscetível de ameaças à segurança do Edifício ou de prejudicar - lhe a higiene e á limpeza;
• Efetuar leilões nos apartamentos;
• Transgredir, no interior do Edifício, as devidas regras de urbanidade e respeito mútuo, educação e prudência;
• O ingresso no Edifício de pessoas portadoras de moléstias de caráter epidêmico;
• A entrada de vendedores ambulantes, pedintes ou pessoas com o fim de angariar donativos;
• A entrada de pessoas estranhas ao Edifício sem a devida identificação ou autorização por partes dos moradores/usuários se esta pessoa possuir a chave, o mesmo deve ser identificado na portaria, sendo o zelador ou gerente informado;
• A entrada de pessoas interessadas na compra ou na locação de unidade sem a companhia do corretor ou do morador/usuário; ou Zelador ou Gerente e os demais empregados não terão, em hipótese alguma, a atribuição de acompanhar estes interessados;
• A entrada de empregados do Condomínio acompanhados de pessoas estranhas ao mesmo;
• A colocação de ar condicionado nas paredes e esquadrias de fachada do edifício
• Remover pó de tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas senão com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão;
• Estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior ou de onde estejam expostos ao risco de caírem;
• Lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via publica, área ou pátio interno; bem como, não colocar papéis, lixo, detritos, etc, devidamente acondiçoados em sacos plásticos, em local a ser designado pelo Sindico;
• A realização de jogos infantis em quaisquer das partes comuns do condomínio, a não ser nas áreas próprias destinadas a esse fim;
• Utilizar de forma alguma os empregados do condomínio para recados ou serviços particulares
• Manter animais nas respectivas unidades autônomas, com exceção de animais domésticos de pequeno porte;
• Exercer, nem permitir que se exerçam atividades que possam incomodar os demais condomínios, sendo proibido o uso de buzina ou de voz elevada para chamar a atenção ou estabelecer comunicação entre os apartamentos e as partes de uso comum ou externas do condomínio;
• Fazer, sair ou entrar móveis de grande volume, sem prévio aviso e comunicação ao zelador;
• Lavar com água os pisos e paredes, os quais somente poderão ser lavados com pano úmido, e, quando necessário, encerados;
• Qualquer operário que esteja eventualmente trabalhando no condomínio, somente se utilizará do elevador à esse fim, destinado pelo Sindico ou da escadaria, assim como, os empregados domésticos ou outros, exceção feita aqueles que estejam acompanhados seus patrões ou crianças;
• Colocar entulhos ou material de construção ou detritos semelhantes no lugares de acesso comum, e, notadamente nas áreas e corredores de entrada;
• Contratar qualquer empregado para o condomínio sem antes tirar informações criminais ou antes de 06 (seis) meses do desligamento de outra unidade do prédio;
• - Disposições sobre a portaria
• - DISPOSIÇÕES SOBRE O USO DA GARAGEM
• - DISPOSIÇÔES SOBRE O USO DO ESPAÇO GOURMET
• - DISPOSIÇÕES SOBRE O USO DO ESPAÇO INFANTIL (SALÃO DE FESTAS)
• - DISPOSIÇÕES SOBRE O ESPAÇO DESTINADO AO SÍNDICO
• - DISPOSIÇÕES SOBRE O USO DA SALA DE JOGOS (LAN HOUSE)
• - DISPOSIÇÕES SOBRE O USO DA SALA DE REPOUSO